住宅ローンと離婚。家を買った既婚男が背負う最悪のシナリオ

離婚したら、家はどうなるのか

住宅ローンが残っている家は、財産分与のときに家の時価とローン残高の関係で扱いが決まる。

オーバーローンの家は、財産としては価値がないと扱われる一方で、借金だけは名義人に残る。妻は家の価値を分けてもらえない代わりに借金も負わない。夫は家の価値がゼロなのに、借金だけを背負い続ける。

モデル：売っても借金が残る期間は約15年

では、家を買ってから何年くらいオーバーローンの状態が続くのか。東京近郊で5,500万円の新築マンションを買い、諸費用込みで5,800万円をフルローン（35年・金利1.0%）で借りたモデルで計算してみる。

• 毎月の返済額は約16.4万円
• 新築の住宅は、買った直後に市場での価値が下がりやすい。ここでは購入直後の時価を価格の9割とし、その後は年2%ずつ下がると仮定する
• 売るときには仲介手数料などの費用がかかる。手取りは時価の96%とする

購入直後は、売っても約1,000万円の借金が残る。その差は少しずつ縮まるが、ローン残高が売却の手取りを下回るのは15年目あたりだ。つまり、結婚してすぐに家を買った夫婦が10年目に離婚すれば、家を売っても数百万円の借金が残る計算になる。

もちろん、都心の人気エリアのように価格が上がっている物件なら、アンダーローンになることもある。だが、値上がりを前提に人生最大の借金をするのは、ギャンブルだ。そして郊外の戸建ては、建物の価値が築20〜25年でほぼゼロになるのが一般的だ。

離婚後の家の、4つの選択肢

住宅ローンが残った家の処理には、大きく四つの選択肢がある。どれを選んでも、夫にとって楽な道はない。

最悪のシナリオ：三重払い

最も多く、最も厳しいのが、妻子が家に住み続け、出て行った夫がローンを払うパターンだ。子供の学区を変えたくない、妻に家を出る資金がない、オーバーローンで売るに売れない。理由はさまざまだが、結果は同じだ。

年収700万円あっても、手元に残るのは月3万円台。貯金も積立もできない。病気や失業で収入が途絶えれば、すぐに返済が滞る。そして、このパターンにはさらに落とし穴がある。

• 住宅ローン控除が使えなくなる：住宅ローン控除は、ローンを組んだ本人がその家に住んでいることが条件だ。離婚で夫が出て行けば、原則として控除は受けられなくなる
• 契約違反のおそれ：住宅ローンは、本人が住むための家を買う前提で低い金利が設定されている。名義人が住んでいないことが金融機関に知られると、契約の見直しを求められるおそれがある
• 家はいずれどうするのか：子供が独立した後、家を売るのか、妻に渡すのか。名義は夫のままでも、元妻が住んでいる家を売るのは簡単ではない

ペアローンと連帯保証の落とし穴

最近は、共働き夫婦が二人で借りるペアローンや、妻を連帯保証人や連帯債務者にする借り方も増えている。借入額を増やせるのは魅力だが、離婚したときには大きな落とし穴になる。

どの借り方でも、離婚は金融機関との契約を変えない。ローンを一本化したり、保証人を外したりするには金融機関の同意が必要で、残る側に一人で返せるだけの収入がなければ、まず認められない。別れた相手と、何十年も借金でつながり続けることになる。

名義を妻に変えられるか

「家は妻にあげるから、ローンも妻の名義にしてくれ」。夫ならそう考えるだろう。だが、ローンの名義変更は、金融機関から見れば新しい人にお金を貸し直すことと同じだ。

• 妻に、残りのローンを一人で返せるだけの安定した収入が必要
• 多くの場合、妻名義での借り換えという形になり、審査を通る必要がある
• 専業主婦やパートだった妻が、数千万円の借り換え審査に通るのは難しい

結局、名義もローンも夫に残り、家にだけ妻が住む。家を買った時点で、離婚後の選択肢はほとんど決まっていたということだ。

財産分与との関係

家の扱いは、財産分与全体の中で決まる。アンダーローンなら、家の純資産も預金や株と同じように2分の1ずつ分ける。夫が家に住み続けるなら、妻の取り分に当たる金額を代償金として現金で払う必要がある。

例えば、時価4,000万円、ローン残高3,000万円の家なら、純資産は1,000万円。夫が住み続けるには、妻に500万円を払わなければならない。家に住み続けるために、自分の家の半分を買い直すようなものだ。

家を買う前に考えるべきこと

すでに結婚している男が、これから家を買うなら、最低限これだけは考えておけ。

1. フルローンを避ける頭金を入れて借入額を減らせば、オーバーローンの期間は短くなる。
2. ペアローンと連帯保証は慎重に借入額を増やすための夫婦の共同借入は、離婚したときに外せない鎖になる。
3. 売りやすい物件を選ぶ駅に近い、需要のあるエリアの物件は、いざというときに売りやすく、値下がりもしにくい。
4. 買わないという選択肢賃貸なら、離婚しても解約すれば終わる。住宅ローンという35年の鎖を、そもそも背負わない。

賃貸と購入を、離婚リスク込みで比べる

「家賃を払い続けるのはもったいない」。家を買う理由として、必ず出てくる言葉だ。だが、その比較には離婚のリスクが入っていない。結婚3組に対して離婚が約1組の割合で起きている今、離婚した場合を含めて比べてみる。

購入が得になるのは、離婚せず、ローンを最後まで払い終え、家の価値もそれなりに残った場合だ。どれか一つでも崩れれば、購入は一気に不利になる。結婚生活の35年間、この三つの条件がそろい続けると、自信を持って言える夫婦がどれだけいるだろうか。

しかも、家族向けの家を買う理由の多くは、子供の部屋や学区だ。子供が独立すれば、広い家は夫婦二人には持て余す。家族のための家は、家族が形を変えた瞬間に、重荷に変わる。

独身男の住まいの選び方

では、独身の男は住まいをどう考えればいいか。基本は、身軽さと立地を最優先にすることだ。

• 若いうちは賃貸で身軽に：転職、昇進、趣味の変化に合わせて、住む場所を変えられる。職場に近い場所を選べば、通勤時間が自由な時間に変わる
• 買うなら一人用の売りやすい物件：駅に近いコンパクトなマンションは、単身者や投資家の需要があり、売りやすく貸しやすい
• 借りるなら頭金を入れて控えめに：収入に対して無理のない借入額にすれば、オーバーローンの期間は短く、いつでも身動きが取れる
• 老後の住まいは早めに方針を決める：高齢の単身者は賃貸の入居審査で不利になることがある。持ち家にするか、資産を厚くして賃貸を続けるか、50代までに決めておく

独身の住まい選びで大事なのは、自分の人生の変化に、住まいを合わせられることだ。家族の事情に住まいを合わせ、離婚でその住まいに縛られる既婚男とは、出発点がまるで違う。

独身なら、家は自分一人で決められる

住宅ローンと離婚の問題は、二人の人生を、一つの借金で縛ることから生まれる。独身なら、この問題は最初から存在しない。

独身の男は、都心の便利な場所に一人用の部屋を借りて身軽に暮らすことも、自分のペースで一人用のマンションを買うこともできる。どちらを選んでも、その決定を誰かに覆されることはない。

まとめ：家は資産じゃない、結婚している限り爆弾だ

住宅ローンが残ったまま離婚すると、家はアンダーローンなら財産として分けられ、オーバーローンなら価値ゼロのまま借金だけが名義人に残る。フルローンで新築を買ったモデルでは、売っても借金が残る状態が約15年続いた。

妻子が住み続け、出て行った夫がローンを払うパターンでは、ローン・自分の家賃・養育費の三重払いになり、住宅ローン控除も受けられなくなる。ペアローンや連帯保証は、離婚しただけでは外れない。

家を買うかどうかは、自分一人で決めるべきことだ。末代で何が悪い。誰にも覆されない住まいを、自分の金で選べ。

よくある質問

出典・参考資料

1. 民法第768条（財産分与）
2. 国税庁「住宅借入金等特別控除」（No.1211-1）
3. 住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」
4. 不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向」
5. 国税庁「耐用年数表」（木造住宅22年）