おひとりさまの一戸建て・持ち家。死後に家はどうなるか

家は、誰のものになるのか

おひとりさまが亡くなると、遺言がなければ、家は法定相続人が相続する。配偶者も子もいない場合、法定相続人は次の順番で決まる。

1. 親（直系尊属）親が健在なら、親が相続する。
2. きょうだい親がすでに亡くなっていれば、きょうだいが相続する。複数いれば、共有になるか、話し合いで分ける。
3. 甥・姪きょうだいが先に亡くなっていれば、その子（甥・姪）が代わりに相続する（代襲相続）。甥・姪の子までは代襲しない。
4. 相続人がいない法定相続人がいなければ、家庭裁判所の手続きを経て、最終的に国庫に入ることがある。

多くのおひとりさまの場合、家はきょうだいか甥・姪に行く。そして、その人たちは、すでに自分の家を持っていることが多い。相続した家に住む人はおらず、売るか、貸すか、空き家のまま置いておくかを決めなければならない。きょうだいが複数いれば、話し合いがまとまらず、家が放置されることもある。

相続人がいない場合、家はどうなるか

法定相続人が一人もいない、または全員が相続を放棄した場合、家は次の流れをたどる。

• 相続財産清算人が選ばれる：利害関係人（債権者など）や検察官の申し立てで、家庭裁判所が選ぶ
• 債務の支払い：借金や未払いの費用などがあれば、財産から支払われる
• 特別縁故者への分与：生前に療養看護をしていた人など、特別な関係があった人が申し立てれば、財産の一部または全部が分与されることがある
• 残りは国庫へ：最終的に残った財産は、国のものになる

この手続きには、時間がかかる。そして、申し立てる人がいなければ、手続きそのものが始まらない。その間、家は空き家のまま残る。部屋の荷物も、片づけられないまま残る。自分が大事にしてきた家が、誰にも顧みられずに朽ちていく。それを避けたいなら、遺言で行き先を決めておくしかない。

空き家は、900万戸に達した

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、全国の空き家は900万戸で、住宅全体の13.8%だった。過去最多だ。そのうち、賃貸用や売却用、別荘などではない、使う予定のない空き家は385万戸ある。

使う予定のない空き家の多くは、持ち主が亡くなったあと、相続した人が住まずに放置している家だと考えられる。おひとりさまの持ち家は、相続人が遠くに住んでいることが多いので、この空き家の予備軍になりやすい。

空き家を放置すると、建物が傷み、近隣に迷惑をかける。倒壊の危険がある、衛生上有害、景観を損なうなどの「特定空家」に指定されると、固定資産税の軽減がなくなることもある。2023年の法改正で、その手前の「管理不全空家」も対象に加わった。相続した人に、税金と管理の負担が重くのしかかる。

2024年4月から、相続登記が義務になった

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務になった。相続で不動産を取得した人は、相続を知った日から3年以内に、法務局に相続登記を申請しなければならない。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になる。義務化の前に相続した不動産も対象だ。

これは、相続した人にとって手間と費用がかかる。相続人全員の戸籍を集め、遺産分割の話し合いをし、登記を申請する。おひとりさまの家をきょうだいや甥・姪が相続すれば、彼らがこの手続きをすることになる。相続人が多いほど、戸籍集めも話し合いも大変になる。

遺言で家を誰に残すかを決めておけば、遺産分割の話し合いが不要になり、相続人の負担は大きく減る。おひとりさまが家を持つなら、遺言は、相続人への最大の思いやりだ。

相続した土地を国に引き取ってもらう制度

2023年4月には、相続土地国庫帰属制度も始まった。相続した土地を、一定の要件を満たせば、国に引き取ってもらえる制度だ。

• 建物がある土地は対象外：家を解体して、更地にする必要がある
• 費用がかかる：審査手数料と、10年分の管理費相当の負担金（原則20万円）
• 要件がある：境界がはっきりしている、土壌汚染がない、担保が設定されていないなど
• 相続人が使う制度：生前の本人は使えない

一戸建てを相続した人がこの制度を使うには、家の解体費用と負担金がかかる。おひとりさまが一戸建てを持っているなら、相続人にこの負担を残すかどうかを考えておけ。マンションは、この制度の対象にならない。

元気なうちにやるべき5つの選択

1. 遺言で、家の行き先を決める

いちばん基本の選択は、遺言だ。遺言があれば、家を相続人でない人（世話になった友人、甥・姪、団体）にも残せる。遺言がなければ、法定相続人の話し合いで決まるか、相続人がいなければ国庫に入る。

• 公正証書遺言：公証人が作る。形式の不備で無効になりにくく、原本が公証役場に保管される
• 自筆証書遺言の法務局保管制度：自分で書いた遺言を法務局に預ける。家庭裁判所の検認が不要になる
• 遺言執行者を指定する：遺言の内容を実行する人を決めておく。家の売却や登記の手続きをしてもらう
• 「売って現金で渡す」も選べる：家そのものではなく、売却代金を分ける遺言（清算型遺贈）もある

家をもらっても困る相続人は多い。「家は売って、その代金を〇〇に」という遺言にすれば、受け取る人は家の管理に悩まずに済む。遺言執行者を、弁護士や司法書士にしておけば、売却まで進めてもらえる。

2. 生前に売却して、住み替える

おひとりさまの持ち家は、老後に暮らしにくくなることがある。一人には広すぎる一戸建て、階段の多い家、駅から遠い家。元気なうちに売って、老後に暮らしやすい住まいに移るのは、合理的な選択だ。

• 売るなら、早い方が有利：建物は年々古くなり、価値が下がる。自分で売る手続きができるうちに
• 売却代金を、老後の住まいと介護の資金に：サ高住や有料老人ホームの入居資金になる
• 死後に家が残らない：相続人に、空き家と相続登記の負担を残さない

家を売れば、死後の家の問題がなくなる。そして、手元に現金が残る。おひとりさまにとって、家より現金の方が、老後の介護にも、死後の手続きにも使いやすい。

3・4. リースバックとリバースモーゲージ

住み慣れた家を離れたくないなら、家に住み続けながら、家を現金に変える方法もある。

どちらも、条件とリスクが事業者ごとに大きく違い、トラブルの相談も寄せられている。契約する前に、複数の事業者を比べ、売却価格や賃料、契約期間、解約の条件を必ず確かめろ。家族の同意が求められないおひとりさまだからこそ、一人で決めずに、専門家や消費生活センターに相談してから決めろ。

5. 遺贈寄付：家を社会に残す

家を残したい親族がいない、または親族には財産を残す必要がない。そういうおひとりさまは、遺言で家や売却代金を、団体や自治体に寄付する（遺贈寄付）こともできる。

ただし、不動産のままの寄付は、受け付けない団体が多い。管理や売却の手間がかかるからだ。遺贈寄付をするなら、「家を売って、その代金を寄付する」形にするのが現実的だ。寄付先の団体に、事前に受け入れの条件を確かめておけ。

今やること：家の情報を整理しろ

1. 自分の法定相続人を確かめる親、きょうだい、甥・姪。誰が相続人になるか。
2. 家の書類をまとめる登記の情報、購入時の契約書、ローンの完済証明、固定資産税の通知。
3. 家の行き先を決める誰かに残すか、売って現金にするか、生前に売るか。
4. 遺言を作る公正証書遺言か、法務局の保管制度。遺言執行者も指定する。
5. 鍵と書類の場所を伝える遺言執行者や死後事務を頼む人に、家の鍵と書類の場所を伝えておく。

特に5番目は大事だ。おひとりさまが亡くなったとき、家に入れる人がいないと、片づけも売却も始められない。鍵を誰が持っているか、書類がどこにあるかを、信頼できる人に伝えておけ。エンディングノートにも書いておけ。

家の行き先を決める独身と、家を残すだけの既婚

家を残すことは、必ずしも相続人のためにならない。使わない家は、相続人にとって負担になる。おひとりさまは、家の行き先を自分で決め、誰にも負担を残さないことができる。それが、家を持つおひとりさまの最後の責任だ。

まとめ：家の行き先は、元気なうちに決めろ

おひとりさまの持ち家は、遺言がなければ、親→きょうだい→甥・姪の順に相続される。相続人がいなければ、相続財産清算人の手続きを経て、最終的に国庫に入ることがあり、その間、家は空き家のまま残る。全国の空き家は900万戸、使う予定のない空き家は385万戸ある（2023年）。2024年4月からは相続登記が義務になり、相続人に手続きの負担がかかる。

元気なうちに、家の行き先を決めろ。遺言で残す相手や売却を指定し、遺言執行者を決める。家が老後に暮らしにくいなら、生前に売って住み替える。住み続けたいなら、リースバックやリバースモーゲージも選択肢だが、条件とリスクを必ず確かめろ。鍵と書類の場所は、信頼できる人に伝えておけ。相続や登記の制度、空き家の扱いは個別の状況で変わるので、司法書士や弁護士などの専門家に確認してほしい。

家を残すのではなく、家を始末する。それが、家を持つおひとりさまの責任だ。末代で何が悪い。

よくある質問

出典・参考資料

1. 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（空き家数、空き家率）
2. 法務省「相続登記の申請義務化」「相続土地国庫帰属制度」「自筆証書遺言書保管制度」
3. 裁判所「相続財産清算人の選任」「特別縁故者に対する相続財産分与」
4. 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」